2014年10月25日 星期六

日本1/7住房空置

2014年10月24日 18:35 PM

日本1/7住房空置成“鬼屋”

 

Yoko Irie常來清掃這棟房屋外人行道上秋天的落葉。不過,過去四年裡,她都不曾在這屋裡住過,也沒有其他人在這住過。
相比之下,其他的屋主就沒有這麽考慮周到了——他們甚至可能已不在人世。目前,日本大地上散佈著逾800萬戶無人居住的空置房屋。部分房屋已被棄置,部分由於荒廢而長滿雜草。也有部分房屋則像61歲的Irie女士的房子一樣,處於精心打理之下,配備著地暖和榻榻米房間。
在日本,大約七分之一的房屋是空無一人的“鬼屋”。這一方面反映了人口的減少,另一方面則反映了被一位分析師稱為是一種“房子壞了就蓋新的”心理。2008年,日本人口達到頂峰,並在此後一路下滑。由於日本的生育率是平均每位婦女只生養1.4名子女,移民所占比例也極低,這種人口減少的態勢不太可能出現逆轉。
根據野村綜合研究所(Nomura Research Institute)房地產部門Wataru Sakakibara的說法,上世紀80年代,典型的日本房屋都是木質結構,設計壽命大約是30年。2000年以後,日本房屋的設計壽命增加了不止一倍,達到大約70年。不過,相對歐洲標準來說,這也只是一眨眼的功夫。

他說:“考慮到多發的地震,日本人並不打算把房子的年限做得太長。相反,人們有一種‘房子壞了就蓋新的’心理。”

全球其他國家主要把精力放在建造更多房屋容納更多人口上,而日本面臨的卻是如何填滿(或拆除)現存房屋的問題。日本政府估計,如果不採取任何措施,到2050年,20%的居民區將成為鬼城。而根據野村證券(Nomura)的估計,到2023年五分之一的房屋將會空置。

Sakakibara表示,要避免這個問題,日本必須剋服諸多體制性障礙。對於房主來說,拆掉舊房成本高昂——估計花費在50萬日元到100萬日元之間(合4670美元到9340美元)。此外,這麽做還會讓屋主的土地稅猛漲五倍。

根據一項在日本人口增長時期制定的政策,如果屋主建造房屋,按土地徵收的固定資產稅將會降低。到目前為止,曾有人多次試圖逆轉這一政策,都沒有取得成功。
這部分解釋了日本房地產經濟的反常。日本曾以全球最昂貴的房地產價格而自豪。然而自1992年的峰值過後,日本房價進入了或快或慢地下跌狀態。住房本身已成為一種迅速貶值的資產:據Sakakibara計算,只要20年,物業的價值就跌得只剩土地價值了。
因此,以日本政府公開數據的最近一年來看,2008年日本購房交易中只有13.5%的交易出自二手市場。相比之下,2009年美國這一比例是90%,2010年英國這一比例是84%。二手房占比偏低的同時,新的住房和公寓不斷還在不斷被修建。
Nobuko Juji補充報道
譯者/何黎

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